蕪湖將出臺重磅條例！事關每個住宅小區物業！請你提意見 - 民生茶座 - 蕪湖民生網

發表于: 2022-8-30 10:24 | 只看該作者 |只看大圖 |倒序瀏覽

事關千家萬戶，蕪湖將出臺重磅條例！

物業服務關系到千家萬戶，物業連著民生，也備受市民關注。8月29日，蕪湖市住建局公布《蕪湖市住宅小區物業管理條例》（征求意見稿）（以下簡稱《條例》），面向社會公眾公開征求意見，進一步規范物業管理活動，提升全市住宅小區物業服務水平。

頂層設計為物業服務管理工作提供實操法規依據

2022年年初，蕪湖在全市范圍內開展住宅小區物業問題大排查、大整治、大提升專項攻堅行動，專項行動開展以來，蕪湖市上下聯動，全力推進物業整治提升進展，全市多部門聯動，強化齊抓共管，不少住宅小區物業整治工作初顯成效。

在全市開展物業整治專項行動中，如何完善機制，促進依法依規監管仍然存在薄弱環節。如何進一步加強頂層設計，加快推進住宅物業管理立法工作，市住建局相關負責部門一直在推進《蕪湖市住宅小區物業管理條例》起草工作。

據介紹，《條例》是在省物業管理條例基礎上，結合蕪湖本地實際，同時吸納外地先進管理經驗而起草，《條例》的制定也將為蕪湖市物業管理工作提供操作性更強、剛性更強的法律依據。

《條例》明確了業委會成員履職負面清單

大江資訊記者看到，在業主組織章節，《條例》規定首次業主大會籌備組由業主代表和建設單位、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會代表等人員組成，其中業主代表由居（村）民委員會組織業主推薦產生，人數比例不低于二分之一。籌備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）或者居（村）民委員會代表擔任。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。業主委員會由五至十一名委員組成，組成人數為單數。候補委員人數按照不超過委員人數確定。業主委員會委員出現空缺時，由候補委員按照得票多少依次遞補。暫時無法成立業主自治組織的，居（村）民委員會應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下成立物業管理委員會，代行業主委員會職責。

《條例》明確了業委會成員履職負面清單，規定業主委員會成員不得有未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改或解除物業服務合同等9項行為。

物業服務合同可以約定物業服務履約保證金

在物業服務和使用維護規定中，《條例》中規定，物業服務合同可以約定物業服務履約保證金，用于保證物業服務人依法依約履行合同和退出物業管理區域時履行移交檔案資料、服務用房和設施設備等交接義務。

《條例》明確規定，物業服務人不得違反物業服務合同減少物業服務事項、降低物業服務標準，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費，以及不得擅自處分屬于業主的物業共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權等。

另據了解，《條例》要求物業服務人應當將物業服務合同的主要條款、上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，以及公共收益等信息，要在物業管理區域內顯著位置公告，并且可以通過互聯網方式告知。

人防工程平時用作停車位的應當向全體業主開放

《條例》在物業使用禁止行為中，對物業管理區域內禁止行為也做了詳細規定，如違章建筑；裝修過程中擅自變動房屋主體、承重結構；未經批準改變房屋用途或者將車庫、儲物間等配套設施改為住宅或生產經營場所；違反規定飼養大型犬、烈性犬、家禽、家畜等動物；在走道、樓梯間、安全出口等公共區域私拉電線或者在住宅室內為電動車充電等。

在有關車位、車庫的使用規定中，《條例》規定建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，方能出售、出租或附贈車位、車庫。物業管理區域內有空閑車位、車庫，業主、物業使用人要求承租的，建設單位不得拒絕出租。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈或者以長期租賃的形式變相買賣。

專項維修資金緊急使用可不經業主共同決定

利用共有部分從事經營活動產生的收入，扣除合理成本之后，屬于業主共有。公共收益應當單獨分類列賬，每半年公布一次收支情況。業主委員會或物業管理委員會應當定期委托專業機構對公共收益進行審計，并將審計結果向全體業主公告。

《條例》對專項維修資金緊急使用制度也做了詳細規定，如在發生電梯故障、消防設施損壞、樓體外立面存在脫落危險等危及房屋和人身財產安全的緊急情形，需要立即進行維修和更新的，維修方案經業主委員會審核，并經所在地的街道辦事處（鎮人民政府）確認后，可以不經業主共同決定，直接申請使用專項維修資金。

違反規定行為將被嚴懲

《條例》中，針對建設單位、物業服務人員、業委會成員以及業主等在履行各方職責中，違反相關規定的行為，均將按照《條例》規定予以嚴懲。　

建設單位拒絕配合承接查驗工作的，處一萬元以上十萬元以下罰款，拒絕將車庫、車位給業主使用的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

物業服務人員未履行承接查驗義務或者與建設單位惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，處五萬元以上十萬元以下罰款；違反條例中各項禁止性規定的，處二千元以上十萬元以下罰款；在信息公開規定中，未如實公示、更新相關信息或者公布失實的，處一千元以上五千元以下罰款；未履行風險設施設備和部位維修養護義務，導致發生危險的，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

業主違反物業服務合同約定拒不交納物業費的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

業主、物業使用人員違反規定為電動車充電的，由消防救援機構責令改正；拒不改正的，處以五十元以上二百元以下罰款。

民意征集！《蕪湖市住宅小區物業管理條例》即將出臺，請你提意見！

8月29日

蕪湖市住房和城鄉建設局對外公布了

《蕪湖市住宅小區物業管理條例》

（征求意見稿）

條例包括

業主大會、業主委員會和物業管理委員會

物業服務與使用維護等內容

為規范物業管理活動，提升物業服務水平，進一步增強制定規范性文件工作的公開性和透明度，提高政府規范性文件質量，現將蕪湖市住房和城鄉建設局起草的《<蕪湖市住宅小區物業管理條例>（征求意見稿）》全文予以公布（詳見下方附件），面向社會公眾公開征求意見，公示期為2022年8月29日至2022年9月29日。

任何單位及個人如有意見和建議，請在公示期內通過信函、郵件的方式書面反饋至蕪湖市住房和城鄉建設局 (逾期未反饋視為無意見)。

郵箱：whwyglc@126.com

地址：蕪湖市鳩江區皖江財富廣場A2座834室

聯系人：顧蕾聯系電話：3015716

蕪湖市住房和城鄉建設局

2022年8月29日

《蕪湖市住宅小區物業管理條例》

（征求意見稿）

第一章總則

第二章  業主組織

第三章  物業服務與使用維護

第四章  法律責任

第五章  附則

第一章總則

第一條【立法目的】為了規范住宅小區物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍與定義】本條例適用于本市行政區域內的住宅小區物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理，是指住宅小區內的業主通過自行管理或者委托物業服務企業和其他管理人員（以下統稱物業服務人）等方式，按照物業服務合同約定或者其他方式，對房屋及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護。

第三條【物業管理原則】物業管理遵循黨委領導、政府主導、業主自治、多方參與、專業服務相結合的原則，倡導以人為本、綠色管理、智慧服務的理念。

推動在業主委員會、物業服務人中建立黨組織，發揮黨建引領作用。

第四條【物業管理體制】建立市級統籌指導、縣區級主抓管理，街道辦事處（鎮人民政府）組織實施、居（村）民委員會具體落實的物業管理體制。

第五條【政府及部門職責】市、縣（市）區人民政府、開發區管委會應當發揮對物業管理工作的主導作用，建立物業管理綜合協調工作機制，組織開展聯合執法進小區活動，統籌推進物業管理工作。

市、縣（市）區、開發區物業主管部門負責本轄區內物業管理活動的指導和監督管理，并加強對居（村）民委員會、業主委員會和物業服務人的業務培訓和指導；相關職能部門在各自職責范圍內負責有關的物業管理監督工作，依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

第六條【街道行政執法權】街道辦事處（鎮人民政府）根據市人民政府確定的行政執法事項清單，依法行使行政執法權，加強對住宅小區內違法行為的查處。

第七條【物業管理信息網絡系統】市物業主管部門應當建立完善全市統一的智慧物業管理服務平臺，提供物業服務信息查詢、服務質量評價、電子投票、信用監管等服務，提升物業管理質量和服務水平。

第八條【信用等級評價機制】縣（市）區、開發區物業主管部門建立物業服務人、物業項目負責人信用評價機制，建立服務評價檔案，實施動態監管，并向社會公開信用評價情況。

第九條【行業自律制度】物業管理協會應當加強行業自律管理，組織業務培訓，協調處理物業管理糾紛，促進物業行業健康發展。

第二章  業主組織

第十條【業主大會籌備組】首次業主大會籌備組由業主代表和建設單位、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會代表等人員組成，其中業主代表由居（村）民委員會組織業主推薦產生，人數比例不低于二分之一。籌備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）或者居（村）民委員會代表擔任。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

籌備組應當自成立之日起三日內，將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公告。

第十一條【籌備經費】首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業竣工驗收備案前，一次性將籌備經費存入街道辦事處（鎮人民政府）指定的銀行賬戶。

第十二條【業主委員會】業主委員會由五至十一名委員組成，組成人數為單數。候補委員人數按照不超過委員人數確定。業主委員會委員出現空缺時，由候補委員按照得票多少依次遞補。

鼓勵兩代表一委員及小區中共黨員業主通過法定程序成為業主委員會成員。

第十三條【工作經費與補貼】業主大會、業主委員會的工作經費以及業主委員會部分成員的補貼，由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會確定。

第十四條【業主委員會備案及開立賬戶】業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內向物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）申請備案。街道黨工委（鎮黨委）應將業主委員會黨組織建立情況和黨員比例納入業主委員會備案要求。

業主委員會可持備案證明向縣（市）區物業主管部門申請業主大會統一社會信用代碼證書，并依法申請刻制印章、開立銀行賬戶。

第十五條【業委會成員履職負面清單】業主委員會成員不得實施下列行為：

（一）未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改或解除物業服務合同；

（二）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；

（三）挪用或者侵占專項維修資金、公共收益等業主共有財產；

（四）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料；

（五）違反規定使用或者轉移、隱匿、毀棄業主大會、業主委員會印章；

（六）拒絕、拖延提供其保管的有關文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；

（七）與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；

（八）違規泄露業主信息；

（九）其他損害業主共同利益或者可能妨礙公正履職的行為。

有前款規定行為的，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令業主委員會提請業主大會罷免其資格。業主委員會應當其停止履行職責，并向業主公示。

第十六條【物業管理委員會】暫時無法成立業主自治組織的，居（村）民委員會應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下成立物業管理委員會，代行業主委員會職責。業主委員會成立后應及時移交并解散。

物業管理委員會委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第三章物業服務與使用維護

第十七條【前期物業服務選聘】建設單位依法通過招投標方式選聘前期物業服務人的，應當通知街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會派員參加。

第十八條【承接查驗】承接查驗應當在縣（市）區開發區物業主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）的監督下進行，邀請業主代表參加。

物業服務人承接物業時，應當對業主共有部分、共用設施進行查驗。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改。承接查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內顯著位置公告。

第十九條【物業服務履約保證金】物業服務合同可以約定物業服務履約保證金，用于保證物業服務人依法依約履行合同和退出物業管理區域時履行移交檔案資料、服務用房和設施設備等交接義務。

第二十條【物業服務項目負責人制度】物業服務實行項目負責人制度。除物業服務合同另有約定外，項目負責人只能在一個物業服務項目任職。項目負責任人應當在到崗之日三日內到所在地居（村）民委員會報到，在居（村）民委員會的監督、指導下參與物業服務工作。

第二十一條【物業服務人禁止性行為】物業服務人不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同減少物業服務事項、降低物業服務標準；

（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費；

（三）擅自增加收費項目、提高收費標準；

（四）非法收集、使用、傳輸、買賣在物業服務活動中獲取的業主、非業主使用人個人信息；

（五）擅自處分屬于業主的物業共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權；

（六）挪用、侵占專項維修資金、業主公共收入；

（七）擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備；

（八）擅自撤出或者拒不撤出物業管理區域；

（九）終止服務撤出時，拒不移交屬于業主共有的檔案資料、物品、資金等；

（十）損害業主合法利益的其他行為。

第二十二條【物業服務信息公示】物業服務人應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公告，并且可以通過互聯網方式告知：

（一）物業服務人的基本信息與投訴電話等；

（二）物業服務合同的主要條款，包括服務事項、內容與標準、收費項目與標準等；

（三）電梯、消防等設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式與應急處置方案等；

（四）上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；

（五）公共水電費用分攤情況、物業服務費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；

（六）物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況；

（七）其他應當公示的信息。

第二十三條【物業服務收費】物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符原則。鼓勵采取菜單式、代扣代繳、酬金制等收費方式。

業主應當按照約定足額及時交納物業服務費。

第二十四條【第三方評估制度】物業主管部門、業主組織、建設單位、物業服務人等可以委托第三方機構開展物業項目承接查驗、物業服務質量、物業服務費用測算評估等與物業管理相關的活動。

第二十五條【裝修簽約、告知、巡查制度】業主、物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業服務人，并與物業服務人簽訂裝飾裝修管理服務協議。

物業服務人應當加強對房屋裝飾裝修現場的巡查，發現業主或者物業使用人違規裝飾裝修的，應當及時勸阻、制止；拒不改正的，應當及時報告街道辦事處（鎮人民政府）或有關行政主管部門。

第二十六條【物業使用禁止行為】物業管理區域內禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋主體、承重結構；

（二）違法搭建、改建建筑物、構筑物，違法挖掘房屋地下空間，未經批準改變房屋外立面；

（三）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）未經批準改變房屋用途或者將車庫、儲物間等配套設施改為住宅或生產經營場所；

（五）損壞或者停用公共消防設施和器材，妨礙消防通道、安全出口暢通；

（六）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（七）占用、挖掘物業區域內道路、場地，損毀樹木、綠地、健身設施等共有財產；

（八）違反規定擺攤設點、占道經營；

（九）停放車輛妨礙其他車輛通行；

（十）違反規定飼養大型犬、烈性犬、家禽、家畜等動物；

（十一）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等；

（十二）在走道、樓梯間、安全出口等公共區域私拉電線或者在住宅室內為電動車充電；

（十三）違反國家規定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；

（十四）違反規定出租房屋；

（十五）法律、法規禁止或管理規約、業主大會議事規則禁止的其他行為。

第二十七條【公共收益管理】利用共有部分從事經營活動產生的收入，扣除合理成本之后，屬于業主共有。公共收益應當單獨分類列賬，每半年公布一次收支情況。

業主委員會或物業管理委員會應當定期委托專業機構對公共收益進行審計，并將審計結果向全體業主公告。

第二十八條【車位、車庫的使用】建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，方能出售、出租或附贈車位、車庫。物業管理區域內有空閑車位、車庫，業主、物業使用人要求承租的，建設單位不得拒絕出租。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈或者以長期租賃的形式變相買賣。

第二十九條【公共充電設施】新建住宅小區應當配備電動自行車、電動汽車充電設施設備，或者預留充電基礎設施建設安裝條件。既有住宅小區根據實際情況改建或加裝集中充電配套設施。

第三十條【建設工程質量保證金】建設單位應當依法承擔物業的保修責任，足額交納工程質量保證金，專項用于物業的維修。

第三十一條【風險設施設備安全保障】對物業管理區域內的電梯、消防、充電設施等易于發生安全風險的設施設備和部位，物業服務人應當加強日常巡查并委托專業機構進行維修和養護。

第三十二條【專業經營單位義務】供水、供電、供氣、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給專業經營單位。專業經營單位應當接收，并承擔養護、維修和更新責任。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

第三十三條【專項維修資金緊急使用制度】發生電梯故障、消防設施損壞、樓體外立面存在脫落危險等危及房屋和人身財產安全的緊急情形，需要立即進行維修和更新的，維修方案經業主委員會審核，并經所在地的街道辦事處（鎮人民政府）確認后，可以不經業主共同決定，直接申請使用專項維修資金。

專項維修資金管理機構應當自收到書面申請之日起三個工作日內完成審核。

第四章  法律責任

第三十四條【上位法、專門法責任規定優先適用】違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

第三十五條【建設單位的法律責任】建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，縣（市）區物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規定處罰：

（一）違反本條例第十八條規定，拒絕配合承接查驗工作的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第二十八條規定，拒絕將車庫、車位給業主使用的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第三十六條【物業服務人法律責任】物業服務人違反本條例規定，有下列情形之一的，縣（市）區物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規定處罰：

（一）違反本條例第十八條規定，未履行承接查驗義務或者與建設單位惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第二十一條各項禁止性規定的，處二千元以上十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第二十二條規定，未如實公示、更新相關信息或者公布失實的，處一千元以上五千元以下罰款；

（四）違反本條例第三十一條規定，未履行風險設施設備和部位維修養護義務，導致發生危險的，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

第三十七條【業主委員會成員的法律責任】業主委員會成員違反本條例第十五條規定，實施相關禁止行為的，由縣（市）區物業主管部門責令限期改正，并處一千元以上一萬元以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得。

第三十八條【業主、物業使用人法律責任】業主違反物業服務合同約定拒不交納物業費的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

業主、物業使用人違反本條例第二十六條第十二項規定為電動車充電的，由消防救援機構責令改正；拒不改正的，處以五十元以上二百元以下罰款。

第三十九條【第三方評估機構責任】物業服務第三方評估機構違反本條例第二十四條規定，出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，由縣（市）區物業主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處一萬元以上五萬元以下罰款，并予以公示；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。

第四十條【監管失職瀆職、濫用職權責任】在物業管理工作中負有管理職責的政府、部門、單位及其工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由有權機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章  附則

第四十一條【生效時間】本條例自2022年月日起施行。

來源大江資訊蕪湖生活頻道

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