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最近，融創董事長孫宏斌在融創中期業績發布會上談到，“本次房地產市場調控嚴峻程度超出人們想象，且不斷加碼的調控政策，正改變市場預期……”
通過前段時間國家統計局公布的新建商品房價格指數來看，一二線城市的房價漲幅開始逐漸縮小，并且有平穩回落的趨勢，不過三四線樓市卻依然逆勢上揚，其房價的堅固程度，超出大部分人的想象。
這是不是說，三四線城市的房價正處在上升通道中？
恰恰相反，至少，在部分、或者說大部分三四線城市，樓市的拐點就要到了。
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2018-9-7 17:39 上傳
1.三四線為什么能漲得這么高？
從2016年開始，三四線城市的房價就進入了快速上漲的軌道。“千人搶房”，“夜宿購房中心”這樣在一二線城市搶房時才能看到的景觀，在很多三四線城市也開始頻頻上演。
各地城市化進程加速，使得不少原來人氣不足的地區交通基礎設施改善，產業內移，又吸引來許多當地的農村人口以及外出農民工回流。再進一步，收入提高，也促使著農村居民結婚和子女入學更傾向進城，形成了對三四線城市住房的需求。
此外，由于一二線城市不斷加碼的限購政策以及高房價，從2017年開始，一二線城市房產成交量出現了明顯的下滑，很多在一二線城市工作的人選擇回到家鄉買房。很多炒房客、投資人也開始轉戰三四線城市房地產市場。
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2018-9-7 17:05 上傳
2.去庫存任務基本完成
進入下半年以來，維持三四線城市房價快速上漲的支點正在發生改變。
首先是在7月，棚改政策出現了調整，審批權由地方收回中央。雖然不是一刀切，各地還有些調整余地。不過棚改政策要做出調整的信號已經顯露無遺。
之前某研究機構數據表明，三四線樓市漲價去庫存的歷史使命已經基本完成。
開發商手里的房子基本上到了居民手里。當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平，三四線存銷比更是創下近9年的新低。
現行規定下，我們認為庫存12個月以下，就是低庫存的警戒線。按照這個標準，全國至少有60%的三線城市應該停止去庫存的操作，停止貨幣化安置。
可以預見，在未來控制房價上漲的主要任務下，后續會有更多三四線城市跟進棚改政策的調整，但是棚改不能一刀切，以后棚改實物化安置會成為主流。
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2018-9-7 17:39 上傳
3.支撐三四線城市房價上漲的動力不再
隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線城市房價上漲的動力，將會減少一大半。實際上，一些作為人口凈流出的三四線城市的房產，根本沒有我們想象中的有價值。
選擇一座城市，就相當于買了一支股票，就是看這座城市未來的發展。雖然城市化進程加速會使一部分農村人口流入，但是人口是跟著產業走的，三四線城市很難有媲美一二線城市的產業集群。事實上，現在很多三四線城市一直處于人口凈流出的狀態。
對于那些炒房客來說，購置房產的流動性是他們投資的關鍵。當三四線城市房地產市場流動性大打折扣，這里也不再是他們青睞之地。
最近一段時間以來，“堅決遏制房價上漲”的信號愈加強烈。各地的調控政策也不斷加碼，根據中原地產研究中心的數據顯示，7月單月，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過60個城市，發布了超過70次各類型房地產調控政策。不斷加碼的調控政策，也正在蔓延到三四線城市。
目前支撐三四線城市房價上漲的動力正逐漸削弱，而這一輪三四線城市樓市的春天似乎也已經到了盡頭。
對于蕪湖的房價 你覺得會降嗎？
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