三山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)峨橋片區(qū)七期棚改（老法庭地塊）

國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿）

按照蕪湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，以及三山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，根據(jù)《蕪湖市人民政府辦公室關(guān)于分解下達 2022年棚戶區(qū)改造目標任務(wù)的通知》，需實施房屋征收。現(xiàn)就該項目的房屋征收補償方案（征求意見稿）公布如下：

一、征收目的

改善峨橋鎮(zhèn)投資環(huán)境，促進茶產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，保障社會發(fā)展等公共利益的需要。



二、征收范圍

峨橋鎮(zhèn)老法庭至峨橋供電所（以征收紅線圖為準）。



三、征收依據(jù)

（一）國務(wù)院590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》；

（二）住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）；

（三）蕪政辦〔2022〕3號《蕪湖市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)蕪湖市市區(qū)國有土地上房屋征收補助獎勵等標準辦法的通知》；

（四）房征辦〔2014〕78號《蕪湖市市區(qū)國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑認定辦法（試行）》。



四、簽約搬遷期限

自征收決定公告之日起3個月內(nèi)簽約且搬遷完畢。

圖片



五、補償方式及原則

（一）補償方式。

被征收人有權(quán)選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按照“先簽約搬遷，優(yōu)先選房”的原則實施。



（二）評估機構(gòu)的選擇方法。

被征收房屋的價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定，房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人在房屋征收部門公布的名錄中協(xié)商選定。具體由房屋征收實施部門在征收范圍內(nèi)公布評估機構(gòu)名錄，房屋征收實施部門將關(guān)于選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的通知和選票發(fā)放給被征收人，由被征收人填寫。在選票發(fā)放后5日內(nèi)，房屋征收實施部門組織被征收人代表、候選的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)等對收集的選票進行統(tǒng)計并現(xiàn)場公布結(jié)果。

若被征收人協(xié)商一致共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選擇成功，由房屋征收實施部門與其簽訂委托評估合同后進行評估作業(yè)；協(xié)商選定不成，若超過50%的被征收人選擇同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為多數(shù)決定；不足50%的，由房屋征收實施部門向區(qū)房屋征收部門提出申請。區(qū)房屋征收部門受理后3日內(nèi)，應(yīng)當將組織搖號的有關(guān)事宜在征收范圍內(nèi)公告，公告時間不少于3日。區(qū)房屋征收部門按照公告組織公開搖號并確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，公證機構(gòu)對搖號全過程予以公證。由搖號確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔房屋征收項目的評估工作。



（三）被征收人對評估報告有異議的處理方法。

被征收人對評估報告有疑問的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當作出解釋說明。被征收人對評估價格有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當向原房地產(chǎn)評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。



房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)自收到復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。評估結(jié)果發(fā)生變化的，應(yīng)當出具復(fù)核報告；評估結(jié)果沒有發(fā)生變化的，應(yīng)當書面告知復(fù)核申請人。



被征收人對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)評估專家委員會申請鑒定。



受理房屋征收評估鑒定后，房地產(chǎn)評估專家委員會應(yīng)當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，指派3人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜，并出具書面鑒定意見。



因復(fù)核鑒定影響?yīng)剟钇谙薜模陨暾垙?fù)核之日起至評估專家委員會出具書面鑒定意見之日期間可順延享受獎勵，需經(jīng)現(xiàn)場公示無異議后可享受。



被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。



六、補償標準

（一）房屋價格

1、貨幣補償預(yù)評估價格

經(jīng)抽樣預(yù)評估價格如下：

磚木結(jié)構(gòu)：磚木一層，建筑年代1985年，用途住宅，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：4349元/㎡。

磚木結(jié)構(gòu)：磚木一層，建筑年代1985年，用途職工宿室，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：3032元/㎡。

混合結(jié)構(gòu)：混合二層，建筑年代1986年，用途職工宿室，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：3140元/㎡。

混合結(jié)構(gòu)：混合三層，建筑年代1998年，用途辦公，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：3540元/㎡。

混合結(jié)構(gòu)：混合二層，建筑年代1986年，用途辦公，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：3437元/㎡。

混合結(jié)構(gòu)：混合一層，建筑年代1998年，用途辦公，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：1068元/㎡。

磚木結(jié)構(gòu)：磚木一層，建筑年代1985年，用途辦公，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：894元/㎡（不含土地價格）。

混合結(jié)構(gòu)：混合二層，建筑年代1995年，用途辦公，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：1053元/㎡（不含土地價格）。

磚木結(jié)構(gòu)：磚木一層，建筑年代1985年，用途工業(yè)，土地性質(zhì)為國有出讓，房屋價格（單價）：894元/㎡（不含土地價格）。

混合結(jié)構(gòu)：混合二層，建筑年代1995年，用途工業(yè)，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：1053元/㎡（不含土地價格）。

混合結(jié)構(gòu)：混合三層，建筑年代2008年，用途倉儲，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：1138元/㎡（不含土地價格）。

鋼結(jié)構(gòu)：鋼架一層，建筑年代2008年，用途倉儲，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：1080元/㎡（不含土地價格）。

鋼混結(jié)構(gòu)：鋼混一層，建筑年代2006年，用途工業(yè)，土地性質(zhì)為國有出讓，房屋價格（單價）：1173元/㎡（不含土地價格）。

簡易結(jié)構(gòu)：簡易一層，建筑年代2006年，用途工業(yè)，土地性質(zhì)為國有出讓，房屋價格（單價）：577元/㎡（不含土地價格）。

磚木結(jié)構(gòu)：磚木一層，建筑年代1985年，用途商服，土地性質(zhì)為國有劃拔，房屋價格（單價）：895元/㎡（不含土地價格）。

工業(yè)用地（國有出讓）293元/㎡。

工業(yè)用地（國有劃拔）200元/㎡。

商服用地（加油站，國有劃拔）638元/㎡。



以上是選擇具有代表性的被征收房屋進行預(yù)評估，對被征收房屋補償價值提供參考，具體房屋的補償價值以分戶評估為準。



被征收房屋價值是指完全產(chǎn)權(quán)的被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在法律認可的交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。



2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償：被征收房屋價值按被征收房屋有證面積評估確定，用于調(diào)換產(chǎn)權(quán)的安置房價格按評估價格確定，互找差價，具體如下：

a、安置點地點：龍湖新城、西湖新城、華強悅山府。

b、安置房價格：龍湖新城評估價約4500元/㎡，西湖新城評估價約4600元/㎡，華強悅山府評估價約7300元。根據(jù)樓層、戶型等不同，實行一房一價。

c、結(jié)算形式：互找差價。



3、非住宅房屋：

由征收人與被征收人協(xié)商解決，原則上實行貨幣補償。



（二）補助

對住宅房屋的被征收人可給予一定的征收補助。補助標準不超過被征收房屋價值（含附屬設(shè)施及裝飾裝修價值）的 10%。



（三）獎勵

1、住宅房屋。

對簽約期限內(nèi)簽約搬遷的被征收人可給予一定的獎勵。獎勵標準不超過被征收房屋價值（含附屬設(shè)施及裝飾裝修價值）的15%。



2、非住宅房屋。

商業(yè)、辦公用房對簽約期限內(nèi)簽約搬遷的被征收人可給予一定的獎勵。獎勵標準不超過被征收房屋價值（含附屬設(shè)施及裝飾裝修價值）的 15%。

生產(chǎn)、倉儲用房對簽約期限內(nèi)簽約搬遷的被征收人可給予一定的獎勵。獎勵標準按被征收房屋的合法建筑面積計算，不超過400 元/平方米。



（四）臨時安置費（住宅房）

按被征收房屋的合法面積計算，標準為：12元/月/㎡。



1、貨幣補償：

選擇貨幣補償?shù)模?2元/㎡支付6個月臨時安置費。



2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換：

（1）選擇現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按12元/㎡支付4個月臨時安置費。

（2）選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換被征收人自行過渡的，過渡期36個月以內(nèi)的，從搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付之日按12元/㎡支付；過渡期36個月以外，從逾期之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付之日按24元/㎡支付臨時安置費。

（3）選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換征收人已提供周轉(zhuǎn)用房的，過渡期36個月以內(nèi)的，不再支付臨時安置費；過渡期36個月以外，從逾期之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付之日按12元/㎡支付臨時安置費。

選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，另按上述標準支付 4 個月臨時安置費。



（五）停產(chǎn)停業(yè)損失費（非住宅房）

1、商業(yè)、辦公用房：以被征收房屋價值（含附屬設(shè)施及裝飾裝修價值）的7‰（元/月）計發(fā)4個月。

2、生產(chǎn)、倉儲用房：以被征收房屋價值（含附屬設(shè)施及裝飾裝修價值）的12‰（元/月）計發(fā)4個月。



（六）搬遷費

搬遷費按被征收房屋的合法建筑面積計算。標準為：15元/㎡。

有重型機械設(shè)備的搬遷費，可按評估價格計算。

1、貨幣補償

選擇貨幣補償?shù)模?5元/㎡支付一次搬遷費。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

選擇現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按15元/㎡支付一次搬遷費。

選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按15元/㎡支付兩次搬遷費。



（七）各類附屬設(shè)施及裝飾裝修

各類附屬設(shè)施及架空層、地下室、閣樓按蕪政辦〔2022〕3號文件規(guī)定的標準予以補償或通過評估確定補償。



七、未登記房屋補償

1、已依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及相關(guān)施工批準手續(xù)并按其規(guī)定建造、但尚未辦理房屋登記的建筑，按照合法房屋補償標準計算。

2、1990年4月1日前建造的無證建筑，按照合法房屋補償標準計算。

3、1990年4月1日至2000年12月31日前建造的無證建筑，按照合法房屋補償標準的80%計算。

4、2000年12月31日至2007年8月14日前建造的無證建筑，按照合法房屋補償標準的60%計算。

5、2007年8月14日后建造的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

6、未超過批準期限的臨時建筑按照工程造價結(jié)合剩余期限給予適當補償，有約定的按照約定進行處理。

7、亭棚、披屋等簡易結(jié)構(gòu)設(shè)施，按照材料價值給予適當補償。



八、商業(yè)用房的認定與補償

（一）房屋產(chǎn)權(quán)證為商業(yè)用途的，按商業(yè)用途合法房屋補償標準計算。

（二）登記用途為住宅實際用途為商業(yè)的房屋認定：

符合以下情形之一的，經(jīng)工作小組認定，被征收時按照以下標準予以補償：

（1）1990年4月1日前已經(jīng)改變房屋用途并連續(xù)經(jīng)營使用的，按照改變用途的合法房屋補償標準計算。

（2）1990年4月1日至2007年8月14日前已經(jīng)改變房屋用途并連續(xù)經(jīng)營使用的，按照房屋評估價格結(jié)合房屋用途改變時間與1990年4月1日和2007年8月14日之間的權(quán)重比計算。權(quán)重比＝（2007－房屋用途改變時間）/（2007－1990），計算公式為：房屋登記用途價格+（房屋改變用途后評估價格－房屋登記用途評估價格）×權(quán)重比。

（3）2007年8月14日后改變用途的，按照房屋登記用途計算補償。



九、其他

（一）住房保障

被征收房屋是被征收人家庭在本市唯一住房，因家庭困難確實無力購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的部分可實行承租。具體方案由房屋征收部門在房屋征收前明確。

符合保障房租金補貼條件的被征收人，可申請保障房租金補貼。



（二）承租公有住房

承租直管公有住房和單位自管公有住房的，如可以出售，房屋征收時產(chǎn)權(quán)人原則上按有關(guān)規(guī)定優(yōu)先出售給承租人。



（三）簽訂協(xié)議

房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失費等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。



（四）作出補償決定

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由三山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房屋征收部門依據(jù)該方案擬定征收補償決定報請弋江區(qū)人民政府批準，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。



（五）法律責任

1、房屋征收工作人員在房屋征收與補償工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，將責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。



2、被征收人不得采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，不得隱瞞事實、弄虛作假獲得補償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。



十、未盡事宜按照國務(wù)院590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定執(zhí)行。



十一、本方案僅適用于三山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)峨橋片區(qū)七期棚改項目（老法庭地塊）國有土地上房屋征收補償。



十二、征求意見時間為30天（2023年8月25日至2023年9月24日）。對方案如有不同意見，請以書面形式向開發(fā)區(qū)管委會征收部門反饋。



峨橋鎮(zhèn)聯(lián)系人：胡格格

聯(lián)系電話：13866398961

2023年8月25日

來源：三山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

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