虛假房源，學(xué)位糾紛···買房到底如何“避坑”？? - 民生茶座 - 蕪湖民生網(wǎng)

發(fā)表于: 2022-8-31 10:28 | 只看該作者 |只看大圖 |正序?yàn)g覽

記者從蕪湖市房地產(chǎn)·物業(yè)糾紛人民調(diào)解中心獲悉，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，近年來，房產(chǎn)市場的糾紛有所增多，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：買方賣方信息不對稱、陰陽合同引起的糾紛、因定金引起的糾紛、房產(chǎn)中介收費(fèi)不規(guī)范等。

那么，作為購房者，在日常買房時(shí)，到底該如何避坑呢？

虛假房源

案例：

近日，鳩江區(qū)法院審結(jié)了一起某房產(chǎn)中介通過虛構(gòu)房源騙取購房意向金詐騙罪的案件，共有10人被騙取118萬余元。最終，該中介被判刑，并處罰金18萬元，追繳所有違法所得。

律師分析：

低價(jià)策略是虛假房源發(fā)布中的常用招數(shù)，以低價(jià)吸引購房者的眼球，提高關(guān)注度。一些描述不清楚、但同時(shí)很有吸引力的房源，往往都是“釣魚類房源”，需要警惕。

支招：

1、一定要找正規(guī)的中介，或使用權(quán)威平臺找房。
2、看房之前向經(jīng)紀(jì)人要求出示房源的“兩證一書”，即賣方身份證復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件、出售房屋委托書。核實(shí)房屋是否存在糾紛或查封的情況。
3、了解周邊市場行情，如果遇到價(jià)格明顯低于市場價(jià)的房源，一定要提高警惕，千萬不要因?yàn)樨澬”阋硕源筇潯?/font>

共有產(chǎn)權(quán)

案例：

一套房子產(chǎn)權(quán)由兩人或以上共有，在無授權(quán)委托的情況下，僅一方產(chǎn)權(quán)人同意出售，并代其他產(chǎn)權(quán)人簽訂了合同，結(jié)果房子無法過戶。

律師分析：

共有產(chǎn)權(quán)最大的問題在于，簽約付款后，合同無效，無法過戶。一些負(fù)債的業(yè)主，在未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，往往故意低價(jià)出售共有產(chǎn)權(quán)房，獲得周轉(zhuǎn)資金。而中介為促成交易，也未對房產(chǎn)的其他產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行確認(rèn)，從而損害了買方的利益。

支招：

1、簽約時(shí)，查明不動產(chǎn)證是否還有共有產(chǎn)權(quán)人。
2、如果共有產(chǎn)權(quán)人不能到場簽字，需出示同意出售的相關(guān)證明。
3、如果賣方是離異的情況，需賣方提供詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)分割證明。

學(xué)位糾紛

案例：

李女士，為了方便小孩上學(xué)，買了位于某學(xué)校旁的房子，等到上學(xué)后，卻發(fā)現(xiàn)該房源的學(xué)位已經(jīng)被占用，導(dǎo)致小孩無法正常入學(xué)。

支招：

1、具體的學(xué)區(qū)劃分以當(dāng)?shù)亟逃止俜桨l(fā)布信息為準(zhǔn)，不要聽信別人的口頭承諾。
2、買房前一定要查詢一下該房源的學(xué)位是否被占用等情況。

資金監(jiān)管

案例：

近日，我市一買方和賣方在進(jìn)行二手房交易時(shí)，未選擇進(jìn)行資金監(jiān)管，在中介未對房屋情況進(jìn)行充分核實(shí)的情況下，買主直接將100多萬的房款轉(zhuǎn)給了房主，到辦理過戶時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房子沒有產(chǎn)權(quán)證，無法進(jìn)行過戶，但錢款已經(jīng)進(jìn)了賣方的賬戶，追討困難。

律師分析：

如果存量房的交易資金不托管，一旦發(fā)生賣方因債權(quán)債務(wù)糾紛、房產(chǎn)被司法查封等造成房屋不能過戶，那么買方之前已支付的房款就很難追回；而賣方也可能在房屋過戶后無法追討剩余房款。

支招：

2016年，我市即出臺《蕪湖市市區(qū)存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管辦法》，從此，我市存量房交易有了類似“支付寶”的第三方賬戶。在房屋產(chǎn)權(quán)未過戶前，買方的購房款可以委托蕪湖市惠居住房金融有限公司進(jìn)行專戶管理，而不直接付給賣方，待產(chǎn)權(quán)過戶后，再由惠居公司根據(jù)買方委托將購房款劃轉(zhuǎn)給賣方，從而有效規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保障了交易資金安全。

延遲過戶

案例：

孫先生和王先生已經(jīng)簽訂了買房協(xié)議，并繳納了買房定金，但賣方遲遲不按約定時(shí)間配合買家過戶，并要求延遲過戶。

律師分析：

賣家無法按合同約定時(shí)間配合買家過戶，要求延遲過戶的，很可能是出于以下原因：1、希望房價(jià)上漲，賣家反悔；2、一房多賣，已轉(zhuǎn)賣給價(jià)高者；3、過戶前將房屋抵押金融機(jī)構(gòu)。

支招：

1、雙方應(yīng)按合同約定時(shí)間過戶，如賣家不配合，可按合同追究賣家責(zé)任。
2、如有其他協(xié)商，應(yīng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

物業(yè)費(fèi)用糾紛

案例：

張先生與李先生在完成二手房交易手續(xù)之后，發(fā)現(xiàn)賣方拖欠了一年的物業(yè)管理費(fèi)未交，水電費(fèi)、煤氣費(fèi)也沒有繳清，這些費(fèi)用之前并沒有做出明確約定，但現(xiàn)在卻要求買方獨(dú)自承擔(dān)。

支招：

1、預(yù)留部分錢款，作為交房保證金，保證物業(yè)交割。
2、督促賣家繳清相關(guān)費(fèi)用。
3、收房前要求中介陪同，并簽訂《交房確認(rèn)書》。

為了規(guī)范市場，近年來，蕪湖市相關(guān)部門也在持續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)中介市場的整治工作。

最近，蕪湖市市場處就發(fā)布了《關(guān)于開展2022年度我市房地產(chǎn)中介領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治行動的通知》，將分三個(gè)階段重點(diǎn)整治九大中介違法違規(guī)行為。包括利用學(xué)區(qū)誘導(dǎo)小區(qū)業(yè)主參與哄抬房價(jià)、以“養(yǎng)老”名義進(jìn)行虛假宣傳、以隱瞞、欺詐等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)、通過發(fā)布虛假房源廣告、虛假圖片、不實(shí)價(jià)格信息等招攬業(yè)務(wù)等。

希望房產(chǎn)中介都能秉承職業(yè)道德，遵守行業(yè)規(guī)范，凈化市場，維護(hù)交易雙方的利益，切實(shí)減少房產(chǎn)糾紛，推動市場和諧健康發(fā)展，共建和諧家園。（蕪湖傳媒中心）

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