物業(yè)服務關系到千家萬戶，物業(yè)連著民生，也備受市民關注。8月29日，蕪湖市住建局公布《蕪湖市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（征求意見稿）（以下簡稱《條例》），面向社會公眾公開征求意見，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提升全市住宅小區(qū)物業(yè)服務水平。

頂層設計 為物業(yè)服務管理工作提供實操法規(guī)依據(jù)

2022年年初，蕪湖在全市范圍內(nèi)開展住宅小區(qū)物業(yè)問題大排查、大整治、大提升專項攻堅行動，專項行動開展以來，蕪湖市上下聯(lián)動，全力推進物業(yè)整治提升進展，全市多部門聯(lián)動，強化齊抓共管，不少住宅小區(qū)物業(yè)整治工作初顯成效。

在全市開展物業(yè)整治專項行動中，如何完善機制，促進依法依規(guī)監(jiān)管仍然存在薄弱環(huán)節(jié)。如何進一步加強頂層設計，加快推進住宅物業(yè)管理立法工作，市住建局相關負責部門一直在推進《蕪湖市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》起草工作。

據(jù)介紹，《條例》是在省物業(yè)管理條例基礎上，結(jié)合蕪湖本地實際，同時吸納外地先進管理經(jīng)驗而起草，《條例》的制定也將為蕪湖市物業(yè)管理工作提供操作性更強、剛性更強的法律依據(jù)。

《條例》明確了業(yè)委會成員履職負面清單

大江資訊記者看到，在業(yè)主組織章節(jié)，《條例》規(guī)定首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表和建設單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會代表等人員組成，其中業(yè)主代表由居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，人數(shù)比例不低于二分之一?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會代表擔任。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。業(yè)主委員會由五至十一名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。候補委員人數(shù)按照不超過委員人數(shù)確定。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，由候補委員按照得票多少依次遞補。暫時無法成立業(yè)主自治組織的，居（村）民委員會應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職責。

《條例》明確了業(yè)委會成員履職負面清單，規(guī)定業(yè)主委員會成員不得有未經(jīng)業(yè)主大會授權與物業(yè)服務人簽訂、修改或解除物業(yè)服務合同等9項行為。

物業(yè)服務合同可以約定物業(yè)服務履約保證金

在物業(yè)服務和使用維護規(guī)定中，《條例》中規(guī)定，物業(yè)服務合同可以約定物業(yè)服務履約保證金，用于保證物業(yè)服務人依法依約履行合同和退出物業(yè)管理區(qū)域時履行移交檔案資料、服務用房和設施設備等交接義務。

《條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務人不得違反物業(yè)服務合同減少物業(yè)服務事項、降低物業(yè)服務標準，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)服務費，以及不得擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權等。

另據(jù)了解，《條例》要求物業(yè)服務人應當將物業(yè)服務合同的主要條款、上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，以及公共收益等信息，要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知。

人防工程平時用作停車位的應當向全體業(yè)主開放

《條例》在物業(yè)使用禁止行為中，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為也做了詳細規(guī)定，如違章建筑；裝修過程中擅自變動房屋主體、承重結(jié)構；未經(jīng)批準改變房屋用途或者將車庫、儲物間等配套設施改為住宅或生產(chǎn)經(jīng)營場所；違反規(guī)定飼養(yǎng)大型犬、烈性犬、家禽、家畜等動物；在走道、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域私拉電線或者在住宅室內(nèi)為電動車充電等。



在有關車位、車庫的使用規(guī)定中，《條例》規(guī)定建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，方能出售、出租或附贈車位、車庫。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有空閑車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設單位不得拒絕出租。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈或者以長期租賃的形式變相買賣。

專項維修資金緊急使用可不經(jīng)業(yè)主共同決定

利用共有部分從事經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入，扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。公共收益應當單獨分類列賬，每半年公布一次收支情況。業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會應當定期委托專業(yè)機構對公共收益進行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公告。

《條例》對專項維修資金緊急使用制度也做了詳細規(guī)定，如在發(fā)生電梯故障、消防設施損壞、樓體外立面存在脫落危險等危及房屋和人身財產(chǎn)安全的緊急情形，需要立即進行維修和更新的，維修方案經(jīng)業(yè)主委員會審核，并經(jīng)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認后，可以不經(jīng)業(yè)主共同決定，直接申請使用專項維修資金。

違反規(guī)定行為將被嚴懲

《條例》中，針對建設單位、物業(yè)服務人員、業(yè)委會成員以及業(yè)主等在履行各方職責中，違反相關規(guī)定的行為，均將按照《條例》規(guī)定予以嚴懲?！?br />
建設單位拒絕配合承接查驗工作的，處一萬元以上十萬元以下罰款，拒絕將車庫、車位給業(yè)主使用的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

物業(yè)服務人員未履行承接查驗義務或者與建設單位惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，處五萬元以上十萬元以下罰款；違反條例中各項禁止性規(guī)定的，處二千元以上十萬元以下罰款；在信息公開規(guī)定中，未如實公示、更新相關信息或者公布失實的，處一千元以上五千元以下罰款；未履行風險設施設備和部位維修養(yǎng)護義務，導致發(fā)生危險的，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定拒不交納物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

業(yè)主、物業(yè)使用人員違反規(guī)定為電動車充電的，由消防救援機構責令改正；拒不改正的，處以五十元以上二百元以下罰款。（大江資訊）

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